Risk för dyra överraskningar när lägenhetsköpare väljer bort besiktning

Ytterst få lägenhetsköpare genomför idag en besiktning av bostadsrätten innan köp, trots att man har en undersökningsplikt. Enbart drygt 2 procent av Anticimex alla överlåtelsebesiktningar görs av bostadsrätter, resten sker vid husköp. Förutom att missa viktig information om lägenhetens skick, så innebär en bristande kontroll att köparen kan tvingas betala för kostsamma skador som tidigare ägare orsakat.

Idag är det standard att besikta huset inför försäljning, medan det är mindre vanligt att besikta lägenheten inför en bostadsrättsaffär. Under 2023 genomförde Anticimex totalt 22 545 besiktningar vid bostadsköp. Av dem var endast 503, eller 2,2 procent, bostadsrätter. Resten gjordes av villor, radhus och kedjehus.

− Det är dessvärre inte praxis att besikta bostadsrätter i Sverige, fast de löper lika stor risk för skador i badrum och kök som villor, säger Johanna Lindström, besiktningsexpert på Anticimex. Min bild är att lägenhetsköp upplevs som tryggare än husköp, trots att ett felkonstruerat badrum kostar precis lika mycket att renovera i en lägenhet som i en villa. Vissa bostadsrättsföreningar har inskrivet i sina stadgar att bostadsrätter måste besiktas innan de läggs ut för försäljning, men långt ifrån alla.

Innan kontraktsskrivning har säljaren en upplysningsplikt och måste informera köparen om de brister och skador i bostadsrätten som hen känner till. Köparen av en bostadsrätt har å sin sida en undersökningsplikt, som innebär att den är skyldig att säkerställa bostadens skick innan köpet genomförs. Det innebär att lägenhetsköpare inte kan få ersättning av säljaren i efterhand för saker som köparen själv eller en besiktningstekniker skulle ha hittat vid en besiktning av bostadsrätten. En besiktning ger också köparen viktig information om bostadens renoveringsbehov.

– Det säljaren informerar om täcker inte alltid allt, så risken för tråkiga och kostsamma renoveringar minskar om du själv tar reda på hur bostadsrätten mår innan köpet, säger Johanna Lindström. En brist i badrummet som en besiktningstekniker hade kunnat upptäcka och som leder till en större fuktskada får du som köpare själv stå för om du inte har besiktat lägenheten. Då spelar det ingen roll om orsaken till skadan var den tidigare ägarens slarviga badrumsrenovering.

De fel som en köpare i efterhand kan kräva ersättning från säljaren för är så kallade väsentliga fel, vilket är samma sak som dolda fel när det gäller hus och avser sådant som en besiktningstekniker inte hade kunnat upptäcka trots besiktning. Väsentliga fel kan exempelvis vara dolda brister i våtutrymmen, felaktiga elinstallationer eller skadade ledningar som inte går att upptäcka vid en besiktning.

Så undersöker du bostadsrätten:

• Testa så att allting fungerar som de ska i lägenheten. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor.
• Kontrollera att uttag i kök och våtrum är jordade samt leta efter synliga brister i elcentralen eller i elinstallationen.
• Om säljaren har renoverat badrummet är det bra att ta reda på om det är gjort av en hantverkare eller av säljaren själv. Om säljaren renoverat själv, försäkra dig om att fuktspärren är ordentligt gjord samt att golvbrunnen är utbytt. Bekräfta att det finns kvalitetsintyg eller annan dokumentation som styrker att det är korrekt gjort.
• Säkerställ att det finns fördelarskåp tillgängligt i badrum med inbyggda rör.
• Kontrollera att det finns korrekt monterad diskbänksinsats i köket som minskar risken för vattenläckage.
• Under kyl, frys och diskmaskin bör det finnas underlägg som skyddar den dolda golvytan från fuktskador. 
• Se över att gemensamma utrymmen, som källare, vind och tvättstuga ser välskötta ut.
• Kontrollera om säljaren har försäkring för väsentliga fel så att du vet att du kan få ersättning utan långdragna tvister. Väsentliga fel avser enbart sådant som en besiktningstekniker inte hade kunnat upptäcka trots besiktning. Säljaren av bostadsrätten är ansvarig för väsentliga fel i två år efter tillträdesdagen.
• För att säkerställa att du har full koll på bostadsrättens skick kan du ta professionell hjälp med besiktning.